Location : ce que le bailleur peut et ne peut pas facturer

Un bailleur ne peut pas facturer ce qu’il veut. La liste de ce qui se répercute sur le locataire est fixée par décret, elle est limitative, et tout ce qui n’y figure pas reste à la charge du propriétaire. Voici ce qui est récupérable, ce qui ne l’est pas, et comment contester une régularisation qui dérape.

Le principe : une liste fermée

Les charges récupérables — on parle aussi de charges locatives — sont énumérées par un décret de 1987 qui n’a jamais cessé de servir de référence. Le principe est simple : ce qui n’est pas dans la liste n’est pas récupérable. Le bailleur ne peut pas inventer de poste, ni transformer une dépense de propriétaire en charge locative par une clause du bail.

Trois grandes familles y figurent :

• Les services liés au logement et à l’immeuble — eau, chauffage collectif, électricité des parties communes, ascenseur.
• L’entretien courant et les menues réparations des parties communes et des équipements.
• Les taxes correspondant à des services dont le locataire profite, au premier rang desquelles la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Récupérable ou pas : les cas qui reviennent

La ligne de partage est presque toujours la même : l’entretien et l’usage sont au locataire, le remplacement et l’amélioration sont au propriétaire.

Provisions et régularisation annuelle

Dans la plupart des baux, les charges sont versées sous forme de provisions mensuelles, puis ajustées une fois par an au vu des dépenses réelles. Cette régularisation est obligatoire : un bailleur qui encaisse des provisions sans jamais régulariser n’est pas en règle.

Un mois avant la régularisation, le bailleur doit vous communiquer le décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, le mode de répartition entre les lots. Vous pouvez ensuite consulter les pièces justificatives pendant six mois : factures, contrats d’entretien, relevés de consommation.

En location meublée, un forfait de charges est possible. Il est alors définitif : ni régularisation, ni complément réclamable en fin d’année, même si les dépenses réelles ont été supérieures.

Le dépôt de garantie n’est pas une charge

Confusion fréquente. Le dépôt de garantie couvre d’éventuelles dégradations et impayés, pas les charges courantes. Il se restitue dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois sinon, et le bailleur doit justifier toute retenue par des devis ou des factures.

Une retenue « forfaitaire pour remise en état », sans justificatif, n’est pas opposable.

Contester une régularisation : la marche à suivre

1. Demandez le décompte détaillé et les justificatifs, par écrit. C’est un droit, pas une faveur.
2. Vérifiez chaque poste au regard de la liste réglementaire. Les erreurs les plus fréquentes : honoraires de syndic, taxe foncière, ou travaux d’amélioration glissés dans les charges.
3. Contrôlez la clé de répartition en copropriété : elle doit correspondre aux tantièmes de votre lot.
4. Écrivez au bailleur en lettre recommandée, en chiffrant précisément ce que vous contestez.
5. Saisissez la commission départementale de conciliation en l’absence d’accord. La démarche est gratuite et préalable au juge.

Un point de vigilance sur les délais : les sommes dues au titre des charges se prescrivent par trois ans. Un bailleur peut donc réclamer un rattrapage sur les trois dernières années — et vous pouvez, symétriquement, réclamer un trop-perçu sur la même période.

Le réflexe à prendre à l’entrée dans les lieux

Demandez le montant des charges réelles des deux dernières années, pas seulement la provision annoncée. Une provision sous-évaluée au départ produit une régularisation douloureuse douze mois plus tard, et c’est une pratique fréquente sur les biens difficiles à louer.

Voir aussi ce qu’une quittance de loyer prouve et ne prouve pas, et les garanties d’assurance habitation réellement utiles.

Cet article décrit le cadre général applicable en France. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé : sur un litige en cours, rapprochez-vous d’une ADIL, d’une association de locataires ou d’un avocat.